ශ්‍රී ලංකාවේ ඉඩමක් මිලදී ගැනීමට පෙර කළ යුතු නීතිමය පරීක්ෂාව: ඔප්පුවෙන් ඔබ්බට යන Due Diligence මාර්ගෝපදේශය

ඉඩමක් මිලදී ගැනීම විශාල මූල්‍ය තීරණයකි. එහෙත් “ඔප්පුව තියෙනවා”, “Land Registry එකේ ලියාපදිංචි වෙලා තියෙනවා” හෝ “විකුණුම්කරු කියන්නේ සියල්ල හරි කියලා” යන කරුණු පමණක් මත ගනුදෙනුවක් ආරක්ෂිත බව තීරණය කළ නොහැක.

ශ්‍රී ලංකාවේ ඉඩම් ගනුදෙනුවකදී හිමිකම් දාමය, Land Registry වාර්තා, බරපතළකම්, survey plan, සීමා, title-registration තත්ත්වය, විකුණුම්කරුගේ බලය සහ deed execution එකිනෙකට ගැළපෙනවාදැයි පරීක්ෂා කිරීම වැදගත්ය.

මෙම ලිපිය 2026 සැප්තැම්බර් වන විට Registrar General’s Department (RGD) නිල තොරතුරු සහ ශ්‍රී ලංකා නීති වාර්තා මත පදනම් වූ සාමාන්‍ය අධ්‍යාපනික මාර්ගෝපදේශයකි.

ශ්‍රී ලංකාවේ ඉඩමක් මිලදී ගැනීමට පෙර ඔප්පු සහ ඉඩම් ලියාපදිංචි වාර්තා පරීක්ෂා කිරීම — ඉඩමක් මිලදී ගැනීමට පෙර ලේඛන, සීමා සහ ලියාපදිංචි වාර්තා එකිනෙකට ගැළපෙනවාදැයි පරීක්ෂා කිරීම නීතිමය due diligence හි මූලික කොටසකි.

ඔප්පුව පමණක් බැලීම ප්‍රමාණවත් නොවන්නේ ඇයි?

එකම ඉඩමකට පෙර ඔප්පු, වර්තමාන ඔප්පුව, extracts, deed duplicates, survey plans, mortgages, leases, life interests, agreements, caveats හෝ වෙනත් ලියාපදිංචි කරුණු සම්බන්ධ විය හැක. එබැවින් වැදගත් ප්‍රශ්නය “මට ඔප්පුවක් පෙන්වනවාද?” නොව, “විකුණන පුද්ගලයාට මෙම ඉඩම විකිණීමට නීතිමය බලය තිබේද, එම හිමිකමට බලපාන ලියාපදිංචි කරුණු තිබේද, ලේඛන සහ භූමියේ තත්ත්වය ගැළපේද?” යන්නයි.

1. ඉඩම නිවැරදිව හඳුනාගන්න

ඔප්පුවේ නම, පිහිටීම, lot number, extent, සීමා සහ plan විස්තර survey plan සමඟ සසඳන්න. වැටක් හෝ භාවිතා කරන මාර්ගයක් පෙනෙන සීමාවක් වීම පමණින් එය නීතිමය සීමාව බව නොසිතන්න.

2. Chain of Title පරීක්ෂා කරන්න

වර්තමාන විකුණුම්කරුගේ deed එක පමණක් නොව ඔහුට හිමිකම ලැබුණු පෙර ලේඛන ද බලන්න. විකිණීම, තෑගි, උරුමය, හුවමාරුව හෝ වෙනත් මාරුවීමකින් title එක පැමිණියේ නම් එම මාරුවීම් අතර හිස් තැන් තිබේදැයි බලන්න.

වර්තමාන deed
අදාළ පෙර deeds
පාර්ශ්වයන්ගේ අනන්‍යතා
schedule විස්තර
උරුම/තෑගි/වෙනත් transfer ලේඛන
title chain එකේ continuity

3. Land Registry Search එක කරන්න

RGD අනුව ඉඩම පිහිටි ප්‍රදේශයට අදාළ Land Registry තුළ land extracts පරීක්ෂා කළ හැකි අතර, notary විසින් භාරදුන් deed duplicates පරීක්ෂා කිරීම සඳහාද වෙනම search ක්‍රමයක් ඇත. RGD Document Search තොරතුරු අනුව land registers සඳහා A33(A) සහ deeds/duplicates සඳහා A33(B) ආකෘති සඳහන් කර ඇත.

මෙහි අරමුණ විකුණුම්කරු පෙන්වන copy එක පමණක් විශ්වාස කිරීම නොව, ලියාපදිංචි වාර්තාව සමඟ ලේඛන සසඳා බැලීමයි.

ශ්‍රී ලංකාවේ Land Registry extract deed survey plan සහ title due diligence — ඔප්පුව, extract, survey plan සහ ලියාපදිංචි වාර්තා එකිනෙකට ගැළපීම ඉඩම් ගනුදෙනුවක වැදගත් පරීක්ෂාවකි.

4. Certified deed copy සහ extract ලබාගන්න

විකුණුම්කරු දෙන photocopy එකකට පමණක් සීමා නොවී අවශ්‍ය අවස්ථාවල RGD වෙතින් certified copy ලබාගන්න. RGD අනුව deed certified copy සඳහා A32(B) ආකෘතිය භාවිතා කරන අතර සාමාන්‍ය සේවාවේ එක් copy එකකට රු. 600ක් සහ expedited one-day service එකේ රු. 1,000ක් ලෙස දක්වා ඇත.

Land extract සඳහා A32(A) ක්‍රමයේ සාමාන්‍ය ගාස්තුව රු. 120ක් සහ expedited ගාස්තුව රු. 200ක් ලෙස RGD දක්වා ඇත. ගාස්තු වෙනස් විය හැකි බැවින් ගනුදෙනුවේ දිනයේ නිල තොරතුරු පරීක්ෂා කරන්න.

5. Mortgage, lease, caveat සහ encumbrances පරීක්ෂා කරන්න

“විකිණීමට ඇත” යන්නෙන් ඉඩම බරපතළකම්වලින් තොර බව අදහස් නොවේ. Mortgage, lease, life interest, priority notice, caveat සහ වෙනත් ලියාපදිංචි කරුණු ගැන සෙවීම වැදගත්ය.

බරපතළකමක් තිබුණහොත් එය ස්වයංක්‍රීයව “මිලදී ගත නොහැක” යන තීරණයක් නොවේ. එහි නීතිමය ස්වභාවය, නිදහස් කිරීම, consent සහ ගනුදෙනුව අවසන් කිරීමට පෙර අවශ්‍ය ලේඛන වෘත්තීයව පරීක්ෂා කළ යුතුය.

6. Survey Plan එක භූමිය සමඟ සසඳන්න

Lot number, extent, හතර සීමා, access road සහ අසල්වැසි ඉඩම් plan එකෙන් පරීක්ෂා කරන්න. භූමියේ පෙනෙන වැට හෝ මාර්ගය plan එක සමඟ නොගැළපේ නම් මුදල් ගෙවීමට පෙර survey/නීතිමය උපදෙස් ලබාගන්න.

7. Bim Saviya / Title Registration ඉඩමක් නම් වෙනම ක්‍රමය තේරුම් ගන්න

Registration of Title Act No. 21 of 1998 යටතේ title-registration ක්‍රමය සාම්ප්‍රදායික deed registration ක්‍රමයට වඩා වෙනස්ය. RGD සඳහන් කරන පරිදි Title Certificate එක unique title number එකක් සහ cadastral map එකක් සමඟ title එක හඳුනාගැනීමට භාවිතා කරයි.

එවැනි ඉඩමක sale, gift, mortgage, lease වැනි subsequent transactions සඳහා Title Certificate සහ අදාළ ලේඛන ඉදිරිපත් කිරීමේ වෙනම ක්‍රියාපටිපාටියක් ඇත. RGD Title Transactions තොරතුරු එය පැහැදිලි කරයි.

8. විකුණුම්කරුට ඇත්තටම විකිණීමට බලය තිබේද?

නම owner ලෙස තිබීම වැදගත් වුවත් transaction එක අත්සන් කරන පුද්ගලයාට අවශ්‍ය authority තිබේදැයි පරීක්ෂා කරන්න.

එක් අයෙකුට වඩා co-owners සිටීද?
Power of Attorney භාවිතා කරනවාද?
හිමිකරු මියගොස් ඇත්නම් උරුම තත්ත්වය නිවැරදිද?
සමාගමක් හෝ ආයතනයක් පාර්ශ්වයක්ද?
අවශ්‍ය consent/authority තිබේද?

Power of Attorney භාවිතා කරන ගනුදෙනුවක් නම් HICONT හි ශ්‍රී ලංකාවේ Power of Attorney: ලියාපදිංචිය, අවදානම් සහ අවලංගු කිරීම යන මාර්ගෝපදේශයද කියවන්න.

9. මුදල් ගෙවීමට පෙර Agreement to Sell ගැන සලකා බලන්න

විශාල මුදලක් ගෙවා පසුව title පරීක්ෂා කිරීම වෙනුවට, ගනුදෙනුවේ කොන්දේසි සහ due-diligence milestones නීතිමය ලේඛනයක පැහැදිලිව සකස් කිරීම ප්‍රයෝජනවත් විය හැක. Title satisfactory වීම, encumbrances නිදහස් කිරීම, documents ලබාදීම, authority තහවුරු කිරීම සහ අවසාන deed execution වැනි කරුණු ගනුදෙනුව අනුව සකස් කළ හැක.

10. Deed execution: Notary සහ witnesses

RGD හි immovable-property guidance අනුව ඉඩම් ගනුදෙනු සඳහා deed එක licensed Notary Public කෙනෙකු සහ witnesses දෙදෙනෙකු ඉදිරියේ අත්සන් කිරීමේ ව්‍යුහය සඳහන් කරයි. RGD Immovable Property Registration පිටුව ඒ බව දක්වයි.

Prevention of Frauds Ordinance පිළිබඳ ශ්‍රී ලංකා නීති වාර්තාද immovable property සම්බන්ධ ලේඛනවල notarial execution සහ witnesses පිළිබඳ නීතිමය අවශ්‍යතා පැහැදිලි කරයි. LawNet හි අදාළ නීති වාර්තාව බලන්න.

11. Registration එක සහ due diligence එක එකම දෙයක් නොවේ

ලේඛනයක් register වී තිබීම සහ ගැණුම්කරු විසින් සියලු title issues පරීක්ෂා කර තිබීම එකම කරුණක් නොවේ. RGD Document Registration සහ Title Registration ක්‍රම වෙන වෙනම දක්වයි. ගැණුම්කරුගේ due diligence එකේ අරමුණ registration receipt එකක් පමණක් නොව, title, identity, land description, encumbrances සහ transaction authority එකට තහවුරු කිරීමයි.

12. Online deed සහ extract copies

RGD විසින් online deed සහ extract copy request service එකක්ද ලබා දෙයි. RGD සඳහන් කරන පරිදි අදාළ Land Registry එකට සම්බන්ධ කරමින් application, payment සහ delivery/collection ක්‍රම භාවිතා කළ හැකි අතර process එකට දින 5ක් පමණ ගතවන බව සඳහන් කරයි.

ඉඩමක් මිලදී ගැනීමට පෙර සම්පූර්ණ Legal Checklist

ශ්‍රී ලංකාවේ ඉඩමක් මිලදී ගැනීමට පෙර නීතිමය due diligence checklist infographic — හිමිකම, deeds, extracts, plan, encumbrances, authority සහ registration පරීක්ෂා කිරීමට සරල checklist එක.

ඉඩමේ නිවැරදි ස්ථානය සහ අනන්‍යතාව තහවුරු කරන්න.
වර්තමාන deed එක ලබාගන්න.
පෙර deeds සහ chain of title පරීක්ෂා කරන්න.
Land Registry search එකක් කරන්න.
certified deed/extract copies ලබාගන්න.
Mortgage, lease, caveat සහ වෙනත් encumbrances සොයන්න.
Survey plan සහ භූමියේ සීමා සසඳන්න.
විකුණුම්කරුගේ identity සහ authority පරීක්ෂා කරන්න.
Power of Attorney තිබේ නම් එය වෙනම පරීක්ෂා කරන්න.
Bim Saviya/title-registration තත්ත්වය තහවුරු කරන්න.
Agreement to Sell සහ payment conditions නීතිමය ලෙස සකස් කරන්න.
අවසාන deed එක නිසි notarial procedure යටතේ execute කරන්න.
අදාළ Land Registry/Title Registry registration සම්පූර්ණ කරන්න.
certified documents සහ receipts සුරක්ෂිතව තබාගන්න.

අවදානම් සංඥා 10ක්

“අදම මුදල් දෙන්න” වැනි අධික පීඩනය.
මුල් ලේඛන පෙන්වීමට අකමැති වීම.
deed නම සහ seller identity නොගැළපීම.
survey plan සහ භූමියේ සීමා අතර වෙනස.
අසල්වැසි සීමා විරෝධතා.
title chain හි හිස් තැන්.
mortgage තිබියදී clear කිරීම ගැන පැහැදිලි ක්‍රමයක් නොමැති වීම.
Power of Attorney එකේ scope/validity නොපරීක්ෂා කිරීම.
certified documents වෙනුවට photocopies පමණක් ලබාදීම.
නීතිමය පරීක්ෂාවට පෙර මුදල් ගෙවීමට බල කිරීම.

අවසාන වශයෙන්: විශ්වාසයට වඩා තහවුරු කිරීම

ඉඩමක් මිලදී ගැනීමේදී විකුණුම්කරුගේ අවංකභාවය වැදගත් විය හැකි නමුත් due diligence එකේ අරමුණ පුද්ගලයෙකුගේ චරිතය මැනීම නොවේ. අරමුණ වන්නේ ලේඛන, ලියාපදිංචි වාර්තා, survey information සහ ගනුදෙනුවේ නීතිමය බලය ස්වාධීනව තහවුරු කිරීමයි.

ලස්සන ඉඩමක් දැකීම මිලදී ගැනීමේ ආරම්භය විය හැකිය. නමුත් ලේඛන සහ title එක නිවැරදි බව තහවුරු කිරීමයි නීතිමය ආරක්ෂාවේ ආරම්භය.

නිල මූලාශ්‍ර

නීතිමය සටහන: මෙම ලිපිය සාමාන්‍ය තොරතුරු සහ අධ්‍යාපනික අරමුණු සඳහා පමණි. නිශ්චිත ඉඩම් ගනුදෙනුවකදී ඔප්පු, extracts, plans, encumbrances, title සහ පාර්ශ්වයන්ගේ නීතිමය තත්ත්වය පරීක්ෂා කිරීමෙන් පසු සුදුසු ශ්‍රී ලාංකික නීතිඥයෙකු/නොතාරිස්වරයෙකුගෙන් උපදෙස් ලබාගන්න. නීතිය, ගාස්තු සහ පරිපාලන ක්‍රියාපටිපාටි වෙනස් විය හැකි බැවින් ගනුදෙනුව සිදුකරන දිනයේ නිල මූලාශ්‍ර පරීක්ෂා කරන්න.