ශ්‍රී ලංකාවේ Lease Agreement එකක් සකස් කරන්නේ කෙසේද?

නිවසක්, ව්‍යාපාරික ස්ථානයක්, කාර්යාලයක් හෝ වෙනත් දේපළක් බදු/කුලියට ගැනීමේදී “ගිවිසුමක් අත්සන් කළාම වැඩේ ඉවරයි” කියා සිතීම භයානක විය හැකිය. ශ්‍රී ලංකාවේ lease agreement එකක් නිවැරදිව සකස් කිරීමේදී දේපළේ නීතිමය තත්ත්වය, බදු කාලය, ගෙවීම්, තැන්පතුව, නඩත්තු වගකීම්, උපබදු දීම, භාවිතය, අවසන් කිරීම සහ හිස් භාරදීම වැනි කරුණු පැහැදිලිව ලියා තිබීම අතිශය වැදගත්ය.

මෙම මාර්ගෝපදේශය 2026 සැප්තැම්බර් 10 වන දිනට අදාළ ප්‍රධාන නීතිමය තොරතුරු මත සකස් කර ඇත. විශේෂයෙන් Recovery of Possession of Premises Given on Lease Act, No. 1 of 2023 මගින් lease premises නැවත ලබාගැනීම සඳහා විශේෂ ක්‍රියාපටිපාටියක් හඳුන්වා දී ඇති අතර, එය 2023 ජනවාරි 20 දින සිට ක්‍රියාත්මක වේ.

⚖️ වැදගත්: මෙය සාමාන්‍ය නීතිමය දැනුවත් කිරීමක් පමණි. විශාල වටිනාකමක් ඇති දේපළක්, දිගුකාලීන lease එකක්, වාණිජ දේපළක්, co-owned property එකක්, life interest එකක් හෝ title ගැටලුවක් ඇති දේපළක් සම්බන්ධයෙන් අවසන් ගිවිසුමට පෙර ශ්‍රී ලංකාවේ Notary Public/Attorney-at-Law කෙනෙකුගෙන් උපදෙස් ලබාගන්න.

1. Lease Agreement එකක් කියන්නේ කුමක්ද?

Lease agreement එකක් යනු දේපළක හිමිකරු හෝ නීත්‍යානුකූල බලය ඇති පුද්ගලයා (lessor) විසින් දේපළ භාවිතා කිරීමේ සහ භුක්ති විඳීමේ අයිතියක් නිශ්චිත කාලයකට lessee වෙත ලබාදෙන ගිවිසුම්මය සම්බන්ධතාවයකි. මෙහිදී හිමිකම (ownership) ස්ථිරව මාරු වීමක් නොව, ගිවිසුමේ කොන්දේසි අනුව possession/use එක ලබාදීමක් සාමාන්‍යයෙන් සිදුවේ.

Lease එකක් සහ sale/deed of transfer එකක් එකම දෙයක් නොවේ. Lease එකක ප්‍රධාන අරමුණ දේපළ භාවිතා කිරීමේ අයිතිය කාලයකට ලබාදීම වන අතර, sale එකකදී හිමිකම් මාරු කිරීමේ ප්‍රශ්නය මූලික වේ.

2. මුලින්ම පරීක්ෂා කළ යුතු දෙය: බදු දෙන පුද්ගලයාට ඒ බලය තිබේද?

ගිවිසුම ලියා අත්සන් කිරීමට පෙර lessorගේ අනන්‍යතාව සහ දේපළ සම්බන්ධ ඔහුගේ/ඇයගේ නීතිමය අයිතිය පරීක්ෂා කරන්න. විශේෂයෙන්:

අදාළ deed/title certificate එක
Land Registry extract/search එක
co-owners සිටීද යන්න
life interest තිබේද යන්න
mortgage/encumbrance තිබේද යන්න
Power of Attorney මගින් කෙනෙකු ක්‍රියා කරන්නේ නම් එහි වලංගුභාවය
company එකකට අයත් දේපළක් නම් නිසි corporate authority

දේපළ ලියාපදිංචි කිරීම සහ ලේඛන සම්බන්ධයෙන් Registrar General’s Department විසින් Land Registry ක්‍රමවේදය පවත්වාගෙන යයි. සාමාන්‍ය document registration යටතේ deed of lease සහ cancellation of lease ද ලියාපදිංචි කළ හැකි ලේඛන ලෙස RGD සඳහන් කරයි.

3. Lease එකේ කාලය පැහැදිලිව ලියන්න

“වසර කිහිපයකට” හෝ “දිගටම” වැනි අපැහැදිලි වචන භාවිතා කිරීම වෙනුවට commencement date සහ expiry date පැහැදිලිව දක්වන්න. උදාහරණයක් ලෙස:

ආරම්භක දිනය
අවසන් දිනය
මුළු lease period එක
renewal option තිබේද?
renewal සඳහා notice දිය යුතු අවසන් දිනය
renewal rent එක තීරණය කරන ආකාරය

Recovery of Possession of Premises Given on Lease Act හි section 3 අනුව lease period එක අවසන් වූ පසු lessee දේපළෙන් ඉවත් නොවීම recovery action සඳහා එක් statutory ground එකකි.

4. කුලිය, advance එක සහ security deposit එක වෙන වෙනම ලියන්න

Lease agreement එකක මුදල් කොටස වඩාත්ම පැහැදිලි කොටසක් විය යුතුය. පහත කරුණු වෙන වෙනම සඳහන් කිරීම වඩාත් ආරක්ෂිතය:

මාසික/කාර්තුමය/වාර්ෂික rent
ගෙවිය යුතු දිනය
ගෙවීමේ ක්‍රමය සහ bank account විස්තර
advance rent තිබේ නම් එහි මුදල
security deposit තිබේ නම් එහි මුදල
deposit ආපසු ගෙවන අවස්ථාව සහ deductions කළ හැකි අවස්ථා
late payment සඳහා එකඟ වූ ප්‍රතිවිපාක

“Advance” සහ “security deposit” එකම දෙයක් ලෙස නොලියා, ඒවායේ අරමුණ සහ ආපසු ගෙවීමේ ක්‍රමය පැහැදිලි කිරීම ආරවුල් අඩු කරයි.

5. දේපළ භාවිතා කළ හැක්කේ කුමන අරමුණකටද?

Residential premises එකක් commercial activity සඳහා භාවිතා කිරීම, office එකක් residence එකක් ලෙස භාවිතා කිරීම, restaurant/warehouse/workshop එකක් පවත්වාගෙන යාම වැනි වෙනස්කම් පසුව විශාල ගැටලු ඇති කළ හැකිය. Agreement එකේ permitted use එක පැහැදිලිව ලියන්න.

ඒ සමඟ local authority approvals, zoning/planning requirements, trade licences, fire/safety requirements වැනි වෙනත් නීතිමය අවශ්‍යතා අදාළ නම් ඒවා ගැනද වෙනම පරීක්ෂා කළ යුතුය.

6. Utilities සහ maintenance කාගේ වගකීමද?

විදුලිය, ජලය, internet, telephone, waste charges, service charges, condominium management fees, property tax/rates වැනි ගෙවීම් කාගේ වගකීමද යන්න පැහැදිලිව දක්වන්න.

Maintenance සම්බන්ධයෙන්ද “tenant responsible for repairs” වැනි පොදු වචනයකට සීමා නොවී:

minor repairs
structural repairs
plumbing/electrical defects
air-conditioner/appliance repairs
damage caused by negligence
ordinary wear and tear

වෙන්කර ලියන්න. “Fair wear and tear” සහ tenant-caused damage අතර වෙනස agreement එකේ දක්වීම විශේෂයෙන් ප්‍රයෝජනවත්ය.

7. Subletting සහ වෙනත් පුද්ගලයන්ට භාවිතයට දීම

Lessee කෙනෙකුට premises එක වෙනත් පුද්ගලයෙකුට sublet කිරීමට හෝ assignment කිරීමට හැකිද යන්න පැහැදිලිව සඳහන් කරන්න. අවසර නැති subletting එක breach එකක් ලෙස සලකන්නේ නම් එය agreement එකේ නිශ්චිතව දක්වන්න.

Company/partnership/business premises එකක් නම් business එකේ ownership හෝ control වෙනස් වීම lease එකට බලපාන්නේද යන්නද සලකා බලන්න.

8. Lease එක notarially execute කළ යුතුද?

මෙය lease drafting හි ඉතා වැදගත් කොටසකි. Prevention of Frauds Ordinance section 2 අනුව land/immovable property සම්බන්ධ බොහෝ sale, transfer, mortgage සහ එවැනි අයිතිවාසිකම්/interest ඇතිකරන ගිවිසුම් ලිඛිතව, executants විසින් අත්සන් කර, notary public කෙනෙකු ඉදිරියේ එකවර සිටින witnesses දෙදෙනෙකු ඉදිරියේ attestation කිරීම අවශ්‍ය වේ. එම section එකේ lease at will හෝ මාසයකට නොවැඩි lease සඳහා විශේෂ ව්‍යතිරේකයක්ද සඳහන් වේ.

2022 සංශෝධනයෙන් relevant original, duplicate සහ protocol සඳහා thumb/finger/toe impression සම්බන්ධ අවශ්‍යතාද ඇතුළත් කර ඇත. එබැවින් දිගුකාලීන හෝ වටිනාකමක් ඇති lease එකක් සරල internet template එකකින් පමණක් සකස් නොකර notary-level execution requirements පරීක්ෂා කිරීම වැදගත්ය.

9. Lease එක Land Registry එකේ register කිරීම

Lease document එකක් Land Registry හරහා ලියාපදිංචි කිරීමේ ප්‍රශ්නය දේපළේ title system, lease term සහ ලේඛනයේ ස්වභාවය අනුව සැලකිල්ලට ගත යුතුය. RGD විසින් Deed of Lease සහ Cancellation of Lease document registration සඳහා පිළිගන්නා බව දක්වයි.

Bim Saviya/Title Registration යටතේ ඇති ඉඩම් සඳහා subsequent transactions ලෙස leases ද registration framework එක තුළ සලකා ඇත. RGD අනුව title certificate එක, නිසි instrument එක, අදාළ stamp-duty receipt සහ identification documents වැනි ලේඛන අවශ්‍ය විය හැකිය.

එබැවින් “අත්සන් කළාම register කරන්න ඕන නැහැ” යන සාමාන්‍ය අදහස මත නොසිට, අදාළ ඉඩමේ registration system එක සහ lease එකේ ස්වභාවය අනුව notary/registrar requirements පරීක්ෂා කරන්න.

10. Lease එක අවසන් කරන්නේ කොහොමද?

Agreement එකේ termination clause එක ඉතා පැහැදිලිව සකස් කරන්න. උදාහරණයක් ලෙස:

fixed term expiry
rent arrears
material breach
unauthorised subletting
unauthorised use
serious damage
insolvency/bankruptcy, where legally relevant
mutual termination

Notice period, method of service, cure period (යම් breach එකක් නිවැරදි කිරීමට කාලයක් ලබාදෙන්නේ නම්) සහ surrender procedure එක ලියන්න.

11. 2023 Lease Recovery Act එක යටතේ landlordට ඇති වැදගත් ප්‍රතිකාර

Recovery of Possession of Premises Given on Lease Act, No. 1 of 2023 යටතේ lessor කෙනෙකුට lease premises එකේ possession නැවත ලබාගැනීම සඳහා විශේෂ procedure එකක් ඇත. Section 3 අනුව lease period එක අවසන් වූ පසු lessee ඉවත් නොවීම හෝ lesseeගේ breach එකක් නිසා lease එක කලින් terminate කර notice දීමෙන් පසුවත් ඉවත් නොවීම grounds ලෙස දක්වා ඇත.

Section 4 අනුව plaint එක සමඟ affidavit එකක්, draft decree nisi එක සහ lease agreement ඇතුළු අදාළ ලේඛන ඉදිරිපත් කිරීම අවශ්‍ය වේ. Section 5 යටතේ Court එකට decree nisi ඇතුළු reliefs සම්බන්ධයෙන් ක්‍රියා කළ හැකි අතර arrears, service charges, liquidated damages සහ legal interest වැනි reliefs ද Act එක තුළ දක්වා ඇත.

Liquidated damages සම්බන්ධයෙන් section 6 හි statutory limit එකක්ද ඇත: Court එකට award කළ හැකි මුදල සාමාන්‍යයෙන් agreed lease rental එකේ දෙගුණයට වඩා වැඩි නොවිය යුතු බව Act එක සඳහන් කරයි; agreement එකේ liquidated damages ගැන එකඟතාවයක් නොමැති නම් statutory formula එකක් දක්වා ඇත.

12. Lesseeටත් වැදගත්: decree nisi ලැබුණොත් deadline අතපසු නොකරන්න

2023 Act හි procedure එක ordinary eviction case එකක් ලෙස සරල නොවේ. Decree nisi එකක් ලැබුණු පසු defendantට leave to appear and show cause ලබාගැනීමේ විශේෂ ක්‍රමයක් ඇත. Section 11(1) යටතේ date එකක් decree nisi තුළ නියම කළ යුතු අතර, section 11(2) අනුව Court එකට further time ලබාදීම සම්බන්ධ දැඩි සීමාවක් ඇත.

2025 සැප්තැම්බර් 12 දින Supreme Court තීන්දුවක් — S.C. Appeal No. 59/2024 — මෙම statutory procedure එක ඉතා වැදගත් ලෙස පැහැදිලි කරයි. Supreme Court එක Court of Appeal හි intervention එක set aside කර District Court order එක restore කළේ, Act එකේ නිශ්චිත procedural deadlines සහ section 11(2) හි සීමාවන් සැලකිල්ලට ගනිමිනි.

ඒ නිසා decree nisi එකක් ලැබුණහොත් “තව සති දෙකක්/මාසයක් පස්සේ බලමු” කියා සිටීම ඉතා අවදානම්ය. වහාම නීතිඥ උපදෙස් ලබාගැනීම වැදගත්ය.

13. 2026 වන විට Rent Act ගැන වැදගත් නවතම තත්ත්වය

පැරණි Rent Act, No. 7 of 1972 ගැන online articles බොහෝවිට තවමත් පවතින නිසා මෙහි විශේෂ අවධානයක් අවශ්‍ය වේ. 2026 ජනවාරි 20 දින Parliament එකට Rent (Repeal) Bill සහ Protection of Occupants Bill ඉදිරිපත් කර ඇති අතර Parliament website එකේ දැනට දෙකම “Pending for 2nd reading” ලෙස දැක්වේ.

ඒ නිසා 2026 සැප්තැම්බර් 10 වන දිනට “Rent Act එක දැනටමත් repeal වෙලා” යනුවෙන් නොකියා, Parliament හි bills වල වර්තමාන stage එක පරීක්ෂා කර ඉදිරියේදී වෙනස්කම් ඇතිවිය හැකි බව සඳහන් කිරීම වඩාත් නිවැරදිය.

14. Lease agreement එකකට ඇතුළත් කළ යුතු ප්‍රධාන clauses 20ක්

Parties සහ identification
Authority/title of lessor
Full description of premises
Inventory/fixtures
Commencement date
Expiry date
Renewal option
Rent amount
Payment date and method
Advance/security deposit
Permitted use
Utilities and service charges
Repairs and maintenance
Insurance, where appropriate
Subletting/assignment
Inspection/access
Default and breach
Termination and notice
Handover/restoration
Dispute resolution and notices

15. ගිවිසුම අත්සන් කිරීමට පෙර landlord checklist

☐ Identity documents පරීක්ෂා කළාද?
☐ Deed/title certificate බලලා තිබේද?
☐ Land Registry search/extract අවශ්‍යද?
☐ Co-owners හඳුනාගත්තාද?
☐ Life interest/mortgage/encumbrance පරීක්ෂා කළාද?
☐ Premises එකේ actual condition record කළාද?
☐ Photos/inventory annex කරලා තිබේද?
☐ Rent/deposit/advance වෙන වෙනම දක්වා තිබේද?
☐ Utilities සහ repairs කාගේද පැහැදිලිද?
☐ Subletting ගැන clause එකක් තිබේද?
☐ Termination/notice clause එක පැහැදිලිද?
☐ Execution/notarial requirements පරීක්ෂා කළාද?
☐ Registration අවශ්‍යතාව පරීක්ෂා කළාද?
☐ Notice address/email/phone සඳහන් කළාද?
☐ Signed copies සියලු පාර්ශ්වවලට දුන්නාද?

16. ගිවිසුම අත්සන් කිරීමට පෙර lessee checklist

☐ Landlordගේ title/authority ගැන reasonable verification එකක් කළාද?
☐ Premises එක භාවිතා කිරීමට නීත්‍යානුකූල/ප්‍රායෝගික බාධා තිබේද?
☐ Rent increase/renewal formula එක පැහැදිලිද?
☐ Security deposit ආපසු ලැබෙන ක්‍රමය ලියා තිබේද?
☐ Maintenance responsibility අසාධාරණ ලෙස ඔබට පවරා නැද්ද?
☐ Notice period එක ඔබට ප්‍රායෝගිකද?
☐ Subletting/assignment restriction එක ඔබේ business model එකට ගැලපේද?
☐ Existing defects photos සහ inventory එකක් තිබේද?
☐ Utility meters සහ outstanding bills පරීක්ෂා කළාද?
☐ Executed copy එක ඔබට ලැබුණාද?

17. වඩාත්ම භයානක red flags

“අත්සන් කරමු, deed බලන්න ඕන නැහැ.”
“Owner මම නෙවෙයි, නමුත් මට keys තියෙනවා.”
“Agreement එක පස්සේ notary ලවා හදාගමු.”
“Deposit එක ආපසු දෙන්නේ කවදාද කියලා පස්සේ බලමු.”
“Rent cash වලින් දෙන්න; receipt ඕන නැහැ.”
“මේ property එකට co-ownerලා ඉන්නවා, ඒක ප්‍රශ්නයක් නෑ.”
“Power of Attorney එක තියෙනවා, ඒක බලන්න ඕන නෑ.”
“Lease එක ඉවර වුණත් tenant ඉන්නවා නම් බලෙන් lock එක මාරු කරමු.”

විශේෂයෙන් possession recovery සඳහා 2023 Act එකේ Court procedure එකක් තිබෙන බැවින් self-help eviction, lock changing හෝ utilities කපා දැමීම වැනි ක්‍රියා නීතිමය අවදානම් ඇති කළ හැකිය. යම් dispute එකක් ඇති වූ විට නීත්‍යානුකූල remedy එක තෝරාගන්න.

18. FAQ — නිතර අසන ප්‍රශ්න

Lease agreement එක oral එකක් විය හැකිද?

නීතිමය බලපෑම lease එකේ term, nature සහ අදාළ statute අනුව වෙනස් විය හැකිය. විශේෂයෙන් immovable property සම්බන්ධ දිගුකාලීන lease සඳහා Prevention of Frauds Ordinance හි formalities වැදගත්ය. එබැවින් ලිඛිත සහ නිසි ලෙස executed document එකක් භාවිතා කිරීම ආරක්ෂිතය.

Lease එක register කළාම අනිවාර්යයෙන්ම dispute එකක් නැති වේද?

නැහැ. Registration එක වැදගත් වුවත් rent, breach, repairs, termination, possession සහ payment records වැනි කරුණු වෙනම dispute විය හැකිය.

Tenant rent නොගෙවන්නේ නම් landlordට lock එක මාරු කළ හැකිද?

මෙවැනි self-help action එකකට පෙර නීතිමය උපදෙස් ලබාගන්න. Lease එක සහ අදාළ recovery procedure අනුව Court remedy අවශ්‍ය විය හැකිය.

2023 Act එක යටතේ liquidated damages කොපමණද?

Section 6 හි statutory limit සහ formula ඇත. Agreement එකේ සඳහන් මුදල තිබුණත් Court award එක Act හි සීමාවට යටත් වේ.

Rent Act එක තවමත් බලපැවැත්වෙනවාද?

2026 සැප්තැම්බර් 10 වන දින Parliament website එකේ Rent (Repeal) Bill එක “Pending for 2nd reading” ලෙස පෙන්වන නිසා, repeal එක සම්පූර්ණ වී ඇතැයි නොකියන්න. අදාළ date එකේ enacted law සහ transitional provisions පරීක්ෂා කිරීම වැදගත්ය.

19. අවසාන practical formula

“Title/Authority → Property → Term → Rent → Deposit → Use → Repairs → Subletting → Default → Notice → Termination → Handover → Registration → Records” යන අනුපිළිවෙළෙන් lease agreement එක පරීක්ෂා කළහොත් බොහෝ ප්‍රධාන හිස්තැන් හඳුනාගත හැකිය.

හොඳ lease agreement එකක් යනු දිගු document එකක් වීම පමණක් නොවේ. ආරවුලක් ඇති වූ විට දෙපාර්ශ්වයේ අයිතිවාසිකම් සහ වගකීම් කඩිනමින් හඳුනාගත හැකි තරම් පැහැදිලි document එකක් වීමයි.

20. නිල නීති සහ රජයේ මූලාශ්‍ර

පහත මූලාශ්‍රවලින් නීතිමය තොරතුරු verify කරගන්න:

Hicont.com — Sri Lankan Legal Guides
Know the Law • Understand the Risk • Make the Right Agreement • Build a Secure Tomorrow

Editorial note: Laws and parliamentary bills can change. This article is educational content and is not a substitute for advice on a specific transaction or dispute. Always check the current text of the applicable law and obtain professional advice where necessary.