ශ්රී ලංකාවේ ඉඩමක් මිලදී ගැනීමට පෙර කළ යුතු නීතිමය පරීක්ෂණ 15ක්
Hicont.com | ශ්රී ලංකා නීතිමය මාර්ගෝපදේශ
**වැදගත්:** මෙම ලිපිය සාමාන්ය නීතිමය දැනුම සඳහා සකස් කර ඇත. විශේෂ දේපළක් මිලදී ගැනීමට පෙර එම දේපළේ ඔප්පු, Land Registry වාර්තා, survey plan, title history සහ අදාළ විශේෂ නීති පෞද්ගලිකව පරීක්ෂා කර සුදුසු නීතිඥ/නොතාරිස් උපදෙස් ලබාගැනීම අත්යවශ්ය වේ.
1. ඉඩමක් මිලදී ගැනීමේදී මුදල් ගෙවීම පළමු පියවර නොවෙයි
ඉඩමක් මිලදී ගැනීමේදී බොහෝ දෙනා මුලින්ම බලන්නේ ඉඩමේ පිහිටීම, ප්රමාණය සහ මිලයි. නමුත් නීතිමය ආරක්ෂාව සඳහා වැදගත්ම ප්රශ්නය වන්නේ:
“විකුණන පුද්ගලයාට මේ ඉඩම නීත්යානුකූලව විකිණීමට තිබෙන අයිතිය ඇත්තේද?”
එය තීරණය කිරීම සඳහා ඔප්පුව පමණක් බැලීම ප්රමාණවත් නොවිය හැක. පසුගිය හිමිකම්, Land Registry entries, mortgages, leases, life interests, co-ownership, court actions, survey plans සහ ඉඩමේ විශේෂ තත්ත්වය පරීක්ෂා කළ යුතුය.
ශ්රී ලංකාවේ ඉඩම් සම්බන්ධ ලේඛන ලියාපදිංචි කිරීම Registrar General’s Department යටතේ ක්රියාත්මක වන අතර, අදාළ Land Registry මගින් ලේඛන සෙවීම්, folio extracts සහ certified copies ලබාගත හැක.
මූලාශ්ර: Registrar General – Document Search | Registrar General – Document Registration
—
2. මුලින්ම ඉඩමේ “නීතිමය අනන්යතාවය” හඳුනාගන්න
විකුණුම් දැන්වීමක “පර්චස් 20”, “පර්චස් 10”, “ගෙයක් සහිත ඉඩමක්” වැනි වචන තිබුණාට එය නීතිමය දේපළ විස්තරයක් නොවේ.
පරීක්ෂා කළ යුතු දේ:
- ඔප්පුවේ ඉඩමේ නම/විස්තරය
- Lot number
- Plan number සහ surveyor
- Extent
- හතර සීමා
- පිහිටි ප්රදේශය
- District / Divisional Secretariat Division / Grama Niladhari Division
- Assessment number තිබේ නම් එය
- ඉඩම divided share එකක්ද undivided share එකක්ද
- Bim Saviya title එකක් තිබේද
Notaries Ordinance යටතේ ඉඩමට අදාළ deed එක සකස් කිරීමේදී ඉඩමේ සීමා, extent සහ ස්ථානය ඇතුළු පැහැදිලි විස්තර තිබීම පිළිබඳ විශේෂ අවශ්යතා ඇත.
මූලාශ්ර: Notaries Ordinance
—
3. මුදල් ගෙවීමට පෙර Land Registry search එකක් කරන්න
මෙය ඉඩම් මිලදී ගැනීමේදී ඉතාම වැදගත් පියවරකි.
Registrar General’s Department සඳහන් කරන පරිදි, අදාළ ප්රදේශයේ Land Registry එකෙන් ඉඩමට සම්බන්ධ registers පරීක්ෂා කළ හැක. Notaryවරයාට හෝ ඔහුගේ/ඇයගේ බලයලත් නියෝජිතයාට prescribed application මගින් search කිරීමේ ක්රමයක් ඇත.
Search කිරීමෙන් සාමාන්යයෙන් පරීක්ෂා කිරීමට බලාපොරොත්තු වන්නේ:
- අවසන් ලියාපදිංචි හිමිකරු
- පෙර deeds
- registered mortgages
- leases
- වෙනත් registered encumbrances
- registered interests
- deed/folio references
“විකුණුම්කරු මට මුල් ඔප්පුව පෙන්නුවා” යන්න Land Registry search එකකට සමාන නොවේ.
මූලාශ්ර: Registrar General – Document Search
—
4. Title chain එක පරීක්ෂා කරන්න
ඉඩමක් මිලදී ගැනීමේදී වර්තමාන ඔප්පුව පමණක් නොව, එම හිමිකම පසුගිය ලේඛන හරහා කොතැනින් පැමිණියේද යන්න පරීක්ෂා කිරීම වැදගත්ය.
උදාහරණයක්:
A → B → C → D → ඔබ
D ඔබට විකුණනවා නම්, D වෙත හිමිකම පැමිණි ආකාරය පෙර deeds හරහා පරීක්ෂා කළ යුතුය.
Notaries Ordinance section 31(17) යටතේ ඉඩම සම්බන්ධ deed එකක් සකස් කිරීමට පෙර Land Registry registers සෙවීම සහ title තත්ත්වය පරීක්ෂා කිරීම පිළිබඳ notaryවරයාට විශේෂ වගකීම් පනවා ඇත.
එම නිසා “අලුත්ම ඔප්පුව තියෙනවා” කියා පමණක් තෘප්තිමත් නොවී title history එක පරීක්ෂා කරන්න.
මූලාශ්ර: Notaries Ordinance
—
5. Registered encumbrances පරීක්ෂා කරන්න
ඉඩමක title එක තිබුණත් එයට වෙනත් පුද්ගලයෙකුගේ හෝ ආයතනයක registered interest එකක් තිබිය හැක.
විශේෂයෙන් බලන්න:
- Mortgage / උකස්
- Lease
- Life interest
- Servitude / access rights
- Court-related registered interests
- වෙනත් encumbrances
- Co-owner interests
ඉඩමක් mortgage කර තිබේ නම්, “මම සල්ලි දුන්නා, ඔප්පුව මගේ නමට ලියනවා” යන ආකාරයෙන් පමණක් transaction එක අවසන් කිරීම ආරක්ෂිත නොවේ. Mortgage release/cancellation සහ registration තත්ත්වය නිවැරදිව පරීක්ෂා කළ යුතුය.
මූලාශ්ර: Registrar General – Document Search | Notaries Ordinance
—
6. Survey plan එකත් ඉඩමත් එකට ගැළපෙනවාද බලන්න
ඔප්පුවේ තිබෙන land description එක සහ භූමියේ සැබෑ තත්ත්වය අතර වෙනසක් තිබිය හැක.
බලන්න:
1. Plan number
2. Lot number
3. Extent
4. Boundaries
5. Access road
6. Adjacent lots
7. Existing fences
8. Physical occupation
9. Buildings and improvements
10. Surveyorගේ plan එකේ සහ deed එකේ විස්තර
වැට තිබෙන තැන = නීතිමය සීමාව යැයි අනිවාර්යයෙන්ම සිතන්න එපා.
විශේෂයෙන් පර්චස් ගණන, lot boundaries හෝ access ගැන සැකයක් තිබේ නම් qualified surveyor කෙනෙකුගෙන් ground verification එකක් ලබාගැනීම ඉතා වැදගත්ය.
—
7. “Undivided share” එකක්ද? එසේ නම් විශේෂ අවධානයක්
“මෙය ඉඩමේ 1/4 කොටසකි” යනුවෙන් තිබීමෙන් එය අනිවාර්යයෙන්ම physical ලෙස වෙන් කළ කොටසක් බව අදහස් නොවේ.
Divided share සහ undivided share අතර වෙනස ඉතා වැදගත්ය.
Undivided share එකක් නම්:
- ඔබට නීතිමය share එකක් ලැබිය හැක;
- නමුත් භූමියේ නිශ්චිත කොටසක් “මේක ඔබේ” ලෙස භෞතිකව වෙන් වී තිබීම අනිවාර්ය නොවේ;
- අනෙක් co-owners සමඟ අයිතිවාසිකම් සම්බන්ධ ප්රශ්න ඇතිවිය හැක;
- ඇතැම් අවස්ථාවල Partition Law යටතේ partition/sale proceedings ඇතිවිය හැක.
Partition Law එක land held in common සම්බන්ධ partition සහ sale සඳහා විශේෂ ක්රමවේදයක් සපයයි.
මූලාශ්ර: Partition Law | Notaries Ordinance
—
8. “Life interest” තිබේද බලන්න
සමහර අවස්ථාවල deed එකකින් ඉඩම වෙනත් පුද්ගලයෙකුට පවරා තිබුණත්, වෙනත් පුද්ගලයෙකුට ජීවිත කාලය පුරා භුක්ති විඳීමේ අයිතියක් වැනි interest එකක් තිබිය හැක.
ඒ නිසා:
“Ownerගේ නම වෙනස් වුණා” = “වෙනත් සියලු අයිතිවාසිකම් අවසන්”
යන නිගමනයට යන්න එපා.
Land Registry records සහ relevant deeds පරීක්ෂා කර life interest, usufruct, lease හෝ වෙනත් interest තිබේද බලන්න.
—
9. විකුණුම්කරු වෙනුවෙන් Power of Attorney එකකින් කෙනෙකු ක්රියා කරනවාද?
විකුණුම්කරු විදේශයක සිටිනවා හෝ වෙනත් හේතුවකින් attorney කෙනෙකු මගින් transaction එක කරනවා නම් තවත් පරීක්ෂණ අවශ්ය වේ.
විශේෂයෙන්:
- Power of Attorney එක තිබේද?
- එය නිසි ලෙස executed/attested කර තිබේද?
- registration අවශ්යතා සම්පූර්ණ කර තිබේද?
- එය revoke/cancel කර තිබේද?
- එම POA එකෙන් මෙම ඉඩම විකිණීමට බලය තිබේද?
- land description එක නිවැරදිද?
Land transaction එකකට භාවිත කරන Power of Attorney සම්බන්ධයෙන් Powers of Attorney Ordinance හි විශේෂ නීති ඇත.
මූලාශ්ර: Powers of Attorney Ordinance
—
10. 2022 නීති සංශෝධනය: thumb impression ගැන අමතක නොකරන්න
Prevention of Frauds Ordinance section 2 2022 සංශෝධනයෙන් immovable-property transactions සඳහා executantගේ thumb impression/finger/toe impression සම්බන්ධ නව අවශ්යතා ඇතුළත් කර ඇත.
ඒ අනුව land sale/transfer/mortgage වැනි transaction එකක් සකස් කරන විට Notaryවරයා විසින් අදාළ statutory execution requirements නිවැරදිව අනුගමනය කළ යුතුය.
මූලාශ්ර: Prevention of Frauds Ordinance
—
11. Notaryවරයාගේ කාර්යය “ඔප්පුව ලිවීම” පමණක් නොවේ
හොඳ conveyancing process එකකදී Notaryවරයා:
- title search කරයි/කරවයි;
- relevant folio extract ලබාගනී;
- previous deed references පරීක්ෂා කරයි;
- land description පරීක්ෂා කරයි;
- partiesගේ identity පරීක්ෂා කරයි;
- deed execution requirements අනුගමනය කරයි;
- witnesses සම්බන්ධ statutory requirements සලකා බලයි;
- අදාළ registration process එකට ලේඛනය යොමු කරයි.
ඒ නිසා ඉඩමක් මිලදී ගැනීමේදී “අඩු ගාණට deed එක ලියන කෙනෙක්” සොයාගැනීමට වඩා title එක නිවැරදිව පරීක්ෂා කරන professional කෙනෙකු තෝරා ගැනීම වැදගත්ය.
මූලාශ්ර: Notaries Ordinance
—
12. Bim Saviya / Title Registration ඉඩමක් නම් වෙනම ක්රමවේදයක්
ශ්රී ලංකාවේ සම්ප්රදායික document registration ක්රමයට අමතරව Registration of Title Act, No. 21 of 1998 යටතේ title registration ක්රමයක් පවතී.
Registrar General’s Department අනුව title registration මගින් cadastral map එකක් සහ unique title number එකක් සමඟ state-backed title certificate එකක් ලබාදෙන ක්රමයක් ක්රියාත්මක වේ.
එවැනි land එකක් මිලදී ගන්නා විට සාමාන්ය deed search එකට සමාන ලෙස නොසිතා:
- Title Certificate
- Title number
- cadastral plan
- registered subsequent transactions
- current title register
පරීක්ෂා කළ යුතුය.
Title-registered land එකක sale/gift/mortgage වැනි subsequent transaction registration සඳහා RGD විසින් වෙනම requirements දක්වා ඇත.
මූලාශ්ර: RGD – Title Registration | RGD – Title Transactions
—
13. State land / permit / grant එකක් නම් “සාමාන්ය ඉඩමක්” ලෙස නොසලකන්න
Land Development Ordinance යටතේ State land permits සහ grants සම්බන්ධ විශේෂ නීති ඇත.
ඒ නිසා ඔබට ඉදිරිපත් කරන ලේඛනය:
- private deed එකක්ද?
- State grant එකක්ද?
- permit එකක්ද?
- special conditions තිබේද?
යන්න පරීක්ෂා කරන්න.
Permit/grant එකකට අදාළ statutory restrictions තිබිය හැකි බැවින්, “මගේ නම තියෙනවා, ඒ නිසා ඕනෑම කෙනෙකුට විකිණිය හැකියි” යන සරල අදහස මත transaction එක නොකරන්න.
මූලාශ්ර: Land Development Ordinance
—
14. Agreement to Sell එක සහ final Deed එක එකම දෙයක් නොවේ
ගනුදෙනුවකට කලින් advance එකක් දීලා “agreement එකක්” අත්සන් කළා කියා ownership එක සම්පූර්ණයෙන් transfer වුණා යැයි සිතීම අවදානම් විය හැක.
Agreement එකේ අවම වශයෙන් පරීක්ෂා කළ යුතු කරුණු:
- parties
- exact land description
- purchase price
- advance
- balance
- completion date
- conditions precedent
- title defects තිබේ නම් ඒවා නිවැරදි කිරීම
- mortgage release
- vacant possession
- default consequences
- refund provisions
- registration arrangements
Land affecting transactions සඳහා Prevention of Frauds Ordinance section 2 හි formal requirements ඉතා වැදගත්ය.
මූලාශ්ර: Prevention of Frauds Ordinance
—
15. Registration එකෙන් පසුත් ලේඛන සුරක්ෂිතව තබන්න
Deed එක sign කළාම කාර්යය අවසන් යැයි නොසිතන්න.
Registration process එක නිවැරදිව අවසන් වී ඇති බව තහවුරු කර:
- registered deed/certified copy
- relevant extract
- survey plan
- title certificate (අදාළ නම්)
- stamp duty records
- receipts
- mortgage release/cancellation documents
- Power of Attorney documents (අදාළ නම්)
වැනි ලේඛන සුරක්ෂිතව තබන්න.
RGD අනුව immovable-property documents අදාළ Land Registry වෙත ඉදිරිපත් කළ යුතු අතර, certified copies සහ extracts ලබාගැනීමේ සේවාවන්ද පවතී.
මූලාශ්ර: RGD – Document Registration | RGD – Online Deed/Extract Copies
—
පහත තත්ත්වයක් තිබේ නම් transaction එක ඉක්මන් නොකරන්න:
- “අදම advance එක දෙන්න, හෙට මිල වැඩි වෙනවා.”
- Original deed එක පෙන්වන්න බැහැ.
- Land Registry search එකට විකුණුම්කරු විරුද්ධයි.
- Plan එක සහ ground boundaries නොගැළපේ.
- “මේක පවුලේ ඉඩමක්, හැමෝම එකඟයි” කියන නමුත් co-owners සියල්ල ලේඛනගතව නැහැ.
- Mortgage එකක් තිබුණත් release mechanism එක පැහැදිලි නැහැ.
- Seller වෙනුවෙන් වෙනත් කෙනෙක් ක්රියා කරන නමුත් POA එක පෙන්වන්නේ නැහැ.
- POA එක තිබුණත් registration/revocation තත්ත්වය පැහැදිලි නැහැ.
- State permit/grant එකක් නමුත් restrictions ගැන කිසිවෙකුට පැහැදිලි නැහැ.
- “Notary ඕනෑ නැහැ; simple agreement එකක් ඇති.”
- අසාමාන්ය ලෙස අඩු මිලක්.
- Physical possession වෙනත් කෙනෙකු සතුව.
- Neighbours සීමා පිළිබඳ විරුද්ධ අදහස් දක්වයි.
- Pending court dispute එකක් පිළිබඳ සැකයක් ඇත.
- Sellerගේ identity සහ deed name අතර වෙනසක් ඇත.
—
ලේඛන
- Current deed
- Previous deeds / title chain
- Land Registry extract
- Certified copies where necessary
- Survey plan
- Title Certificate if Bim Saviya
- Mortgage release/cancellation if applicable
- Power of Attorney if applicable
- Identity documents
- Relevant permits/grants if State land
භූමිය
- Boundaries physically checked
- Surveyor verification if necessary
- Access road checked
- Occupation checked
- Buildings/improvements checked
- Neighbour boundary issues checked
නීතිමය
- Title search
- Encumbrance search
- Co-owner interests checked
- Life interest checked
- Court/lis pendens issues considered
- Special laws considered
- Notary review completed
- Stamp/registration requirements confirmed
—
1. ඔප්පුව තිබුණාම ඉඩම මිලදී ගන්න පුළුවන්ද?
අනිවාර්යයෙන්ම නැහැ. Current deed එක පමණක් නොව title history, Land Registry records සහ encumbrances පරීක්ෂා කිරීම වැදගත්ය.
2. Land Registry search එක කවුද කරන්නේ?
RGD අනුව prescribed search process එකක් පවතින අතර notaryවරයා හෝ ඔහුගේ/ඇයගේ authorized representative මගින් search කිරීම සිදු කළ හැක.
3. Survey plan එකක් තිබුණාම ප්රශ්නයක් නැද්ද?
නැහැ. Plan එක තිබීම වැදගත් වුවත් එය title, registration, encumbrances සහ actual ground situation සමඟ cross-check කළ යුතුය.
4. Bim Saviya ඉඩමකට සාමාන්ය deed search එකක් පමණක් ප්රමාණවත්ද?
නැහැ. Title registration system එකේ Title Certificate සහ title register/subsequent transactions වැනි විශේෂ ලේඛන පරීක්ෂා කළ යුතුය.
5. Seller වෙනුවෙන් Power of Attorney එකකින් කෙනෙක් විකුණනවා නම්?
POA එකේ validity, registration, revocation/cancellation සහ transaction authority පරීක්ෂා කළ යුතුය.
6. State permit එකක් ඇති ඉඩමක් මිලදී ගත හැකිද?
එය සාමාන්ය private land එකක් ලෙස ස්වයංක්රීයව සලකන්න එපා. Land Development Ordinance සහ අදාළ permit/grant conditions පරීක්ෂා කළ යුතුය.
—
ඉඩමක් මිලදී ගැනීමේදී ඔබ මිලදී ගන්නේ පර්චස් ගණනක් පමණක් නොවේ. ඔබ මිලදී ගන්නේ නීතිමය හිමිකමක්.
එම හිමිකමට පෙර හිමිකම්, ලියාපදිංචි අයිතිවාසිකම්, mortgages, co-owner interests, boundaries, access rights, special statutory restrictions සහ වෙනත් claims සම්බන්ධ විය හැක.
ඒ නිසා හොඳම ක්රමය:
“මුලින් title — පසුව money.”
මුදල් ගෙවීමට පෙර title එක පරීක්ෂා කරන්න.
ඔප්පුවට පෙර survey එක පරීක්ෂා කරන්න.
විකුණුම්කරුගේ වචනයට පෙර Land Registry records පරීක්ෂා කරන්න.
සැකයක් තිබේ නම් professional legal advice ලබාගන්න.
—
- Prevention of Frauds Ordinance: https://www.srilankalaw.lk/revised-statutes/volume-vi/927-prevention-of-frauds-ordinance.html
- Notaries Ordinance: https://www.srilankalaw.lk/revised-statutes/volume-vi/823-notaries-ordinance.html
- Registrar General – Document Search: https://www.rgd.gov.lk/web/index.php/en/services/document-land-registration/movable-and-immovable-properties/document-search1
- Registrar General – Document Registration: https://www.rgd.gov.lk/web/index.php/en/services/document-land-registration/movable-and-immovable-properties/document-registration1
- Registrar General – Title Registration / Bim Saviya: https://www.rgd.gov.lk/web/index.php/en/services/document-land-registration/title/title-registration
- Registrar General – Title Transactions: https://www.rgd.gov.lk/web/index.php/en/services/document-land-registration/title/transactions
- Registrar General – Online Deed & Extract Copies: https://rgd.gov.lk/web/index.php/en/e-services/e-bmd/request-deed-and-extract-copies-via-online-platform
- Land Development Ordinance: https://www.srilankalaw.lk/revised-statutes/volume-v/604-land-development-ordinance.html
- Partition Law: https://www.srilankalaw.lk/revised-statutes/alphabetical-list-of-statutes/867-partition-law.html
- Powers of Attorney Ordinance: https://www.srilankalaw.lk/revised-statutes/volume-vi/914-powers-of-attorney-ordinance.html
—
Hicont.com — Legal knowledge for a better Sri Lanka